토지 투자의 틈새시장 '미불용지' 투자 방법

오늘은 필자가 경매강의를 들었을 때 학습했던 미불용지 투자 방법에 대해 

 

아주 간단히 정리하려고 한다.

 

미불용지(=미지급용지)란

 

종전에 시행된 공공사업의 부지로서 보상금이 지급되지 않은 토지를 말한다.

 

도로로 사용되고 있는 토지 중에서 보상받을 수 있는 토지가 바로 '미불용지'이다.

 

 

1. 미불용지 찾는 법

 

(1)종전에 시행된 (2)공공사업의 부지로서 (3) 보상금이 지급되지 않은 토지로

 

다시 말해, 보상금을 신청하는 시점에서 과거에 시행된 사업이 있어야 하고, 도로로 사용 중이기는 하지만

 

과거에 공익사업으로 개설된 도로여야 한다. 또한 개인에게 보상금이 지급되지 않은 토지이어야 한다.

 

즉, 개인이 소유한 땅을 도로로 사용하고 있는다고 해도 미불용지가 되지 않는다는 뜻이다. 국가에서 시행된 사업이나,

 

공익사업으로 개설된 도로가 아니기 때문이다.

 

 

2. 미불용지 조사방법

 

(1) 토지대장 (혹은 임야대장)을 열람하여 분할이나 합병 시점, 지복 변경 시점을 확인해야 한다.

     

     또한 분할된 나머지 토지에 건물이 있다면 건축물대장을 발급받아 건축년도와 건축주를 확인한다.

 

     즉, 도로개설시점과 해당 토지의 변경이력을 비교하여 미불용지 가능성을 추정한다. 

    

     토지이용계획확인서를 살펴보면 더 상세한 내용이 나오기 때문에 자세히 알 수 있다.

 

 

 (2) 같은 도로에 속한 다른 토지의 토지분할 시점과 국가로 소유권이 이전된 시점을 확인한다.

 

      대부분 토지가 국가나 지자체로 소유권이 이전된 경우라면 미불용지일 가능성이 높다.

 

 

3. 미불용지 투자 포인트

 

  (1) 지차체의 미불용지 보상예산과 보상시점을 확인한다. 지자체 보상예산이 부족하면 보상까지 오래걸리기 때문이다.

       

     지자체 토지보상 담당자에게 확인하고, 보상이 오래걸린다면 충분히 낮은 가격에 낙찰받아야 한다.

 

  (2) 미불용지 보상감정평가 기준을 잘 알아야 한다.

 

       미불용지는 현재 사용되고 있는 상태를 기준으로 감정평가하지 않는다. 과거의 공익사업이 이루어질 당시에

 

       이용상황을 가정하여 평가한다. 따라서 현재 미불용지의 가치로 토지를 평가해서는 안된다.

 

 

일련의 미불용지 투자포인트와 절차를 실전 경험을 통해 쌓아간다면, 미불용지는 토지 투자의 틈새 시장이 되어

 

필자와 독자 여러분에게 쏠쏠한 수익을 안겨줄 것이다.